"Reverse Mortgage" เปลี่ยนบ้านเป็นบำนาญ มีเงินใช้จนตาย ปัจจุบันประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงการเปลี่ยนผ่านจากสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ไปสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged Society) โดยในขณะนี้ไทยมีประชากรที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไปมากถึงร้อยละ 15 หรือมากกว่า 10 ล้านคนแล้ว นอกจากนี้ แนวโน้มที่จะมีอายุยืนยาวก็มากขึ้น ทำให้เงินที่เตรียมไว้เพื่อการเกษียณอายุอาจไม่เพียงพอจนวันสุดท้ายของชีวิต

ดังนั้น ภาครัฐจึงเริ่มมีนโยบายใหม่ ๆ เพื่อมาช่วยเหลือผู้สูงอายุมากขึ้น หนึ่งในนั้นก็คือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์การเงินทางเลือกใหม่สำหรับผู้สูงอายุ ซึ่ง Reverse Mortgage หรือ การจำนองแบบย้อนกลับ นั้นจะตรงข้ามกับการขอสินเชื่อบ้านหรือจำนองบ้านทั่วไป ดังนี้

สินเชื่อบ้านทั่วไป

- ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารทุกงวด
- ครบกำหนดงวดสุดท้าย บ้านจะเป็นของผู้กู้
- คุณสมบัติของผู้กู้ต้องอายุไม่เกิน 70 ปี

สินเชื่อ "Reverse Mortgage"

- ธนาคารเป็นผู้ผ่อนชำระให้ผู้กู้ทุกงวด
- ครบกำหนดงวดสุดท้าย บ้านจะเป็นของธนาคาร
- คุณสมบัติของผู้กู้ต้องอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี 

"การจำนองแบบย้อนกลับ คือ เราขายบ้านล่วงหน้าให้กับธนาคาร แต่แทนที่เราจะได้เป็นเงินก้อน เราจะได้เป็นเงินรายงวด ธนาคารต้องจ่ายเงินค่างวดทุก ๆ เดือน คล้ายกับเงินบำนาญให้กับเจ้าของบ้านจนกว่าเจ้าของบ้านเสียชีวิต และธนาคารก็ได้บ้านนั้นไป อาจเอาไปขายต่อให้กับทายาทหรือขายทอดตลาดก็ได้ ทั้งนี้ เจ้าของบ้านก็สามารถอยู่อาศัยในบ้านได้ เสมือนเป็นบ้านของเราเลยจนกว่าจะเสียชีวิต"

.

.

สินเชื่อเพื่อผู้สูงอายุ "Reverse Mortgage" สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จาก ธนาคารออมสิน

จำนวนเงินให้กู้

ให้กู้สูงสุดไม่เกินรายละ 10 ล้านบาท โดยมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

ที่ดินพร้อมอาคาร

- กรณีตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมินหลักทรัพย์
- กรณีไม่ได้ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน มีเงื่อนไข ดังนี้

ตั้งอยู่ในอำเภอเมือง องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษ (กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา) เทศบาลนคร เทศบาลเมือง และเทศบาลตำบล ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมินหลักทรัพย์
นอกเหนือจากพื้นที่ตาม 1 ไม่เกินร้อยละ 60 ของราคาประเมินหลักทรัพย์
ห้องชุด

ให้กู้ได้ไม่เกินร้อยละ 60 ของราคาประเมินหลักทรัพย์

ทั้งนี้ จำนวนเงินให้กู้ หมายถึง เงินต้นรวมดอกเบี้ย และรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ได้แก่ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
ดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด

ระยะเวลาจ่ายเงินกู้

สูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยต้องเท่ากับระยะเวลาที่เหลือของอายุผู้กู้ที่รวมกับระยะเวลาการจ่ายเงินกู้แล้วผู้กู้ต้องมีอายุไม่เกิน 85 ปี กรณีมีผู้กู้ร่วมให้นับระยะเวลาจ่ายเงินกู้ตามอายุของผู้กู้ที่มีอายุน้อยที่สุดเพียงคนเดียว (ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ = 85 - อายุผู้กู้)
กรณีมีผู้กู้ร่วม สูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยให้ระยะเวลาจ่ายเงินกู้เท่ากับ 85 ลบด้วยอายุผู้กู้ที่มีอายุน้อยกว่าเพียงคนเดียว (ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ = 85 - อายุผู้กู้ที่มีอายุน้อยกว่า) ยกเว้นกรณีผู้กู้ร่วมมีอายุต่ำกว่า 60 ปี ให้ระยะเวลาจ่ายเงินกู้เท่ากับ 25 ปี เท่านั้น
วิธีการจ่ายเงินกู้ ให้เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้

จ่ายเงินกู้เป็นรายเดือน หรือ จ่ายเงินงวดแรกเท่ากับร้อยละ 10 ของวงเงินกู้ จากนั้นจ่ายเงินกู้เป็นงวดรายเดือน

ทั้งนี้ ผู้กู้สามารถขอเบิกเงินกู้เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันทำนิติกรรมสัญญาได้ เช่น ค่าจดจำนอง และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย โดยการจ่ายเงินกู้งวดแรกเท่ากับร้อยละ 10 ของวงเงินกู้ เป็นจำนวนที่รวมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันจัดทำนิติกรรมสัญญาแล้ว นอกจากนี้ ผู้กู้ยังสามารถเบิกเงินกู้เพิ่มเติมในระหว่างสัญญาเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้

กรณีธนาคารจ่ายเงินต้นรวมดอกเบี้ยและ / หรือค่าใช้จ่ายอื่น (ถ้ามี) ครบวงเงินกู้ตามสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ ธนาคารจะหยุดจ่ายให้กับผู้กู้และคิดดอกเบี้ยกับผู้กู้ต่อไปจนกว่าธนาคารจะได้รับชำระหนี้ปิดบัญชี

กรณีผู้กู้มีความประสงค์ขอกู้เพิ่มเติม

ให้ประเมินราคาหลักประกันใหม่ หากราคาประเมินเพิ่มสูงขึ้นและคุ้มมูลหนี้เดิม ให้พิจารณาให้กู้ ดังนี้

ไม่นำหลักเกณฑ์เงื่อนไขในส่วนของวงเงินให้กู้สูงสุดต่อราย อายุผู้กู้และระยะเวลาให้กู้มาพิจารณา โดยจ่ายเงินกู้เป็นรายเดือนให้กับผู้กู้ในจำนวนเท่าเดิม
จำนวนเงินที่ขอกู้เพิ่มเติมเมื่อรวมกับมูลหนี้เดิมแล้วต้องไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด
ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ครั้งละไม่เกิน 5 ปี หากมีการขอกู้เพิ่มเติมในครั้งต่อไปอีก ให้เป็นไปในแนวทางเดียวกันนี้

คุณสมบัติ

- เป็นบุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทย อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
- กรณีไม่มีคู่สมรส ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว และไม่มีกรณีการกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
- กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และ/หรือคู่สมรสเท่านั้น โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขเพิ่มเติม ดังนี้

- คู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วมด้วย และไม่มีกรณีกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
- คู่สมรสต้องมีคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้ ยกเว้นอายุคู่สมรสต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี

- ต้องสามารถรับภาระค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการขอสินเชื่อกับธนาคารได้

หลักประกัน

ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดซึ่งปลอดภาระหนี้เพียงแห่งเดียว โดยต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้และคู่สมรส (ผู้กู้ร่วม) และต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตลอดอายุสัญญากู้เงิน โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

- กรณีหลักประกันเป็นห้องชุด ต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และต้องมีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
- ต้องตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสภาพคล่องสูง อยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีสาธารณูปโภคที่จำเป็น มีทางสาธารณประโยชน์ซึ่งรถยนต์ผ่านเข้า - ออกได้สะดวก
ทั้งนี้ หลักประกันต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นที่สวน ที่ไร่ ที่นา
สถานที่ยื่นคำขอกู้

เงื่อนไขพิเศษ

โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) เป็นสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี ซึ่งธนาคารให้กู้ยืมเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ โดยลูกค้าต้องนำที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระจำนองมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ และธนาคารจะจ่ายเงินให้ผู้กู้เป็นรายเดือน

หมายเหตุ : กำหนดพื้นที่นำร่องหลักประกันต้องตั้งอยู่ในเขต กทม. และปริมณฑล

วัตถุประสงค์การยื่นกู้

- เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ

วงเงิน / ระยะเวลาผ่อน

วงเงินให้กู้สูงสุด

- วงเงินให้กู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท
ระยะเวลาการกู้

- อย่างน้อย 6 เดือน และสูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาขอกู้ต้องไม่เกิน 85 ปี 

อัตราดอกเบี้ย / ค่าธรรมเนียม

อัตราดอกเบี้ย

- คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากับ 6.25% ต่อปี ตลอดอายุสัญญากู้เงิน
ค่าธรรมเนียม

ยกเว้นค่าธรรมเนียม

- ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ (0.1% ของวงเงินกู้)
- ค่าประเมินราคาหลักประกัน ธนาคารเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม

- ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (1,000 บาทต่อราย)
- - ค่าจดทะเบียนนิติกรรมจำนอง (1% ของวงเงินจำนอง)
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยครึ่งหนึ่ง (50%)

คุณสมบัติ / เอกสารที่ใช้สมัคร

คุณสมบัติ

- บุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทยอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี และเป็นผู้มีกรรมสิทธิในที่อยู่อาศัยโดยปลอดภาระจำนอง
- ต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
- กู้ร่วมได้เฉพาะกับคู่สมรสตามกฎหมายหรือพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันที่มีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันเดียวกัน

เอกสาร

- บัตรประจำตัวประชาชน / ข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ
- ทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน
- สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณะบัตร (ถ้ามี)
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ - สกุล (ถ้ามี)
- อื่น ๆ (ถ้ามี)

เอกสารหลักประกัน

- สำเนาโฉนดที่ดิน / น.ส.3ก. / หนังสือแสดงกรรมสิทธิห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
- หลักฐานการเป็นเจ้าของบ้าน เช่น สำเนาใบคำขอ เลขหมายบ้าน สำเนาสัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน (ทด.13 หรือ อ.ช.23)
- ทะเบียนบ้านหลักประกันที่มีชื่อผู้กู้หลักเป็น “เจ้าบ้าน” หรือ“ผู้อาศัย”
- อื่น ๆ (ถ้ามี)

หมายเหตุ ** ธนาคารขอสงวนสิทธิในการขอเอกสารต่าง ๆ ของผู้กู้เพิ่มเติม เพื่อใช้ประกอบพิจารณาการให้สินเชื่อของธนาคาร **