มองโอกาสเติบโตของ Community Mall ศูนย์การค้าในชุมชน ใกล้ชิด..ฟื้นเศรษฐกิจใน Local

by Smart SME, 7 พฤศจิกายน 2566

น่าแปลกใจที่เศรษฐกิจไม่ดี แต่ทำไม ? เรามักสังเกต ศูนย์การค้าขนาดเล็กในชุมชนหรือในท้องถิ่นต่าง ๆ ผุดขึ้นมาตระหง่านเยอะแยะเลย ?

"ศูนย์การค้าขนาดเล็กในชุมชน" เพื่อน ๆ หลายคนคงนึกภาพไม่ค่อยออก แต่ถ้าบอกว่า ศูนย์การค้าประเภท "คอมมูนิตี้มอลล์" (Community Mall) หลายคนน่าจะร้องอ๋อ และนึกภาพตามขึ้นมาได้บ้าง

Smart SME จึงถือโอกาสชวนเพื่อน ๆ คิดตาม.. ถึงแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจศูนย์การค้าขนาดย่อม หรือ คอมมูนิตี้มอลล์ ที่เราเห็นเปิดกันอยู่จำนวนไม่น้อยเลย ทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ว่า.. การลงทุนรูปแบบนี้ แท้จริงแล้วประสบความสำเร็จแค่ไหนกัน ?

ฉายภาพ "คอมมูนิตี้มอลล์" ที่นักลงทุนแวะเวียนเข้ามา "ขุดทอง"

สำหรับ "คอมมูนิตี้มอลล์" หรือ ศูนย์การค้าขยาดย่อมในพื้นที่ชุมชน โดยทั่วไป ดำเนินการก่อสร้าง โดยใช้พื้นที่ที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นประมาณ 10,000 - 50,000 ตารางเมตร (หรือประมาณ 5-6 ไร่ โดยประมาณ)

ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ชานเมือง (Suburbs) คิดเป็นสัดส่วน 54% ของอุปทานคอมมูนิตี้มอลล์ทั้งหมด เหตุผลเพราะ มีพื้นที่ (ที่ดิน) ให้ดำเนินการสร้างได้เยอะกว่าในกรุงเทพฯ หรือตัวเมืองชั้นใน (Midtown หรือ Downtown)

ย้อนกลับไปในปี พ.ศ.2564 อุปทาน (Supply ความต้องการเสนอขายสินค้าและบริการ) พื้นที่เติบโตสูงสุดในรอบ 5 ปี โดยมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 88,350 ตารางเมตร (ปี 2563 มีอุปทานใหม่เพียง 16,700 ตารางเมตร) ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมอยู่ที่ 1.1 ล้านตารางเมตร (สัดส่วน 17% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด) เพิ่มขึ้น 8.3% จากปี 2563

โดยผลจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ผู้บริโภคหลีกเลี่ยงการอยู่ในสถานที่ปิดและแออัดเพื่อลดความเสี่ยงในการติดเชื้อ รวมถึงปรับการใช้ชีวิตและใช้จ่ายในสถานที่ใกล้บ้าน

นอกจากนี้ ย่านที่อยู่อาศัยยังกระจายไปยังรอบนอกเมืองมากขึ้นตามการขยายตัวของระบบคมนาคมที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองได้สะดวก เช่น รถไฟฟ้า BTS ที่เชื่อมต่อในแต่ละเส้นทางมากขึ้น ฯลฯ ทำให้หนุนความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 8.1% อยู่ที่ 1 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 91.2% ทรงตัวจากปี 2563

จนกระทั่งในช่วงต้น-กลางปี พ.ศ.2565 คอมมูนิตี้มอลล์ เปิดให้บริการใหม่ 3 โครงการในเขตชานเมือง ได้แก่ สายไหม อเวนิว, แอท ไทรม้า พาร์ค อเวนิว และแอท เอกมัย พื้นที่รวม 16,200 ตารางเมตร

ส่งผลให้อุปทานพื้นที่สะสมเพิ่มขึ้น 8.96% YoY ด้านความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น 9.02% YoY ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ทรงตัวอยู่ในระดับ 90.9%

สำหรับนักลงทุนมักมองเป็น "โอกาส" ในการลงทุนรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ โดยแสวงหาและประเมินพื้นที่เปล่านั้น ๆ เพื่อออกแบบก่อสร้างเป็นศูนย์การค้า หรือ ซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดย่อม เพื่อมุ่งหวังสร้างให้เกิดการจับจ่ายในพื้นที่หรือใน Local นั้น ๆ ให้เกิดเม็ดเงินสะพัด และเพื่อเป็นการตอบสนอง สอดรับกับไลฟ์สไตล์ครอบครัวยุคใหม่ที่นิยมชอปปิ้งสะดวกใกล้บ้านช่วงวันหยุด

ในทางกลับกัน สำหรับกลุ่มบริษัททุนค้าปลีกยักษ์ใหญ่ ! ล้วนมองข้ามไม่ร่วมสมรภูมินี้ แต่จะมุ่งพัฒนาศูนย์การค้าแบบครบวงจร (Shopping Center/Department Store) ที่เชื่อว่าผลตอบแทนทางการลงทุนดีกว่า

จึงเหมือนเป็นการเปิดทาง ให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ตลอดจนเจ้าของที่ดิน หรือกลุ่มทุนหน้าใหม่ ๆ ได้เข้ามาเก็บเกี่ยวขยับขยายการลงทุนแทรกในส่วนแบ่งการลงทุนศูนย์การค้านี้ในสเกลขนาดย่อม-ขนาดกลางเช่นนี้

ทั้งนี้ อีกวัตถุประสงค์หรือเป้าหมายอีกข้อหนึ่ง ที่กลุ่มอสังหาฯ มักใช้ "คอมมูนิตี้มอลล์" เป็นแม่เหล็ก ก็เพราะว่า มุ่งหวังการสร้าง "มูลค่าเพิ่ม" ให้กับโครงการที่อยู่อาศัย บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ที่มี Facilities พร้อมสรรพ หนึ่งในนั้นคือ อยู่ใกล้ "คอมมูนิตี้มอลล์" นั่นเอง

เหตุผล ที่นักลงทุนกล้าเสี่ยงเนรมิต "คอมมูนิตี้มอลล์"

ปัจจัยสนับสนุน นั้นก็เนื่องมาจาก การเติบโตของกำลังซื้อและไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ที่นิยมการซื้อของใกล้บ้านเน้นความสะดวกสบายและประสบการณ์รูปแบบใหม่

รวมถึงการขยายตัวของเมือง โดยการพัฒนาของระบบรถไฟฟ้า ทำให้การพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมขยายวงกว้างอย่างรวดเร็วเพื่อรองรับกับที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบแนวรถไฟฟ้าที่เติบโตตามการขยายตัวของชุมชน ซึ่งเป็นปัจจัยหลัก ๆ ทำให้มีกลุ่มนักลงทุนหันมาก่อสร้างคอมมูนิตี้มอลล์ นั่นเอง

อีกทั้ง ศูนย์การค้าประเภท คอมมูนิตี้มอลล์ ยังถูกสร้างขึ้นเพื่อรองรับที่อยู่อาศัยในรอบบริเวณชานเมือง สืบเนื่องจากการหลบเลี่ยงการสัญจรเข้าสู่พื้นที่เมืองและเป็นการกระจายความหนาแน่นของอุปสงค์ (ความต้องการซื้อสินค้า) ในการจับจ่ายใช้สอยของคนผู้อยู่อาศัยโดยรอบบริเวณนั้น ๆ

รายได้ คอมมูนิตี้มอลล์ มาจากช่องทางใดบ้าง ?

1. รายได้จากค่าเช่าพื้นที่ที่เก็บจากร้านค้า

โดยอัตราค่าเช่ามีความหลากหลายขึ้นอยู่กับทำเลของศูนย์การค้า และทำเลที่ตั้งของร้านค้าภายในศูนย์การค้านั้น ๆ รวมถึงประเภทของผู้เช่า โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้า หากยกตัวอย่างเช่น ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,068 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น (ขึ้นอยู่กับทำเลทอง พื้นที่เช่าก็จะแพงขึ้น)

อย่างไรก็ตาม หากเป็น คอมมูนิตี้มอลล์ ที่ยังไม่มีชื่อเสียง และไม่ได้อยู่ในเมืองหลวง หรือตัวอำเภอเมือง โดบจะมีการถอยอัตราค่าเช่าลงมา เช่น กำหนดอัตราค่าเช่าอยู่ในช่วง 600-800 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น

ซึ่งเจ้าของศูนย์การค้า จึงต้องจัดส่วนพื้นที่เช่าระหว่างผู้เช่าหลัก กับผู้เช่ารายย่อยให้เหมาะสม ถ้าพื้นที่ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าถูกเช่าโดยผู้เช่าหลัก รายได้ค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรของศูนย์การค้านั้นอาจต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

ต่ถ้าแบ่งพื้นที่ย่อยให้กับผู้เช่ารายย่อยมากเกินไป ศูนย์การค้าจะดูแน่น ไม่น่าเดิน และอาจมีร้านค้าหลักที่เป็นแม่เหล็กในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาในศูนย์การค้าได้ไม่มากพอ ทำให้ในระยะยาวอัตราค่าเช่าอาจปรับขึ้นได้ยาก หรือลูกค้าเลือกเข้าศูนย์การค้าอื่น เป็นต้น

2. รายได้จากส่วนแบ่งรายได้

ซึ่งนอกจากรูปแบบการเก็บค่าเช่าจากร้านค้าแล้ว อีกรูปแบบหนึ่งของการสร้างรายได้ของศูนย์การค้า มาจากการรับส่วนแบ่งรายได้จากผู้เช่าแทนการเก็บค่าเช่า ยกตัวอย่างอัตราส่วนแบ่งรายได้ที่เจ้าของศูนย์การค้าได้รับจากผู้เช่าแทนค่าเช่า จะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 15 ของรายได้ต่อเดือนที่ร้านค้าได้รับ เป็นต้น

ส่วนการเลือกว่าจะรับเป็นค่าเช่าหรือเป็นส่วนแบ่งรายได้ขึ้นอยู่กับการต่อรองระหว่างเจ้าของศูนย์การค้ากับร้านค้าผู้เช่า ศูนย์การค้าบางแห่งถ้ายังไม่แน่ใจว่าร้านค้าจะขายได้ดีเพียงใด อาจเริ่มต้นจากการขอเก็บค่าเช่ารายเดือนก่อน ต่อมาเมื่อเห็นว่า ร้านนั้นมีลูกค้าจำนวนมาก ก็อาจขอแก้ไขสัญญาเป็นส่วนแบ่งรายได้แทน ในทางกลับกัน ผู้เช่าที่ประสบปัญหาด้านยอดขายก็อาจต่อรองขอเปลี่ยนจากค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งรายได้แทน

3. รายได้จากการให้เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมพิเศษ

ซึ่ง คอมมูนิตี้มอลล์ หรือศูนย์การค้าหลายแห่ง จะมีพื้นที่ว่างในส่วนที่เป็นโถงทางเดินหรือลานกิจกรรมขนาดใหญ่ ที่สามารถนำมาให้บริษัทต่าง ๆ เช่าจัดกิจกรรมด้านการส่งเสริมการขาย เช่น มหกรรมลดราคาสินค้า ฯลฯ

4. รายได้ค่าสาธารณูปโภค

หมายถึง รายได้ของศูนย์การค้า ที่เก็บจากผู้เช่า สำหรับค่าน้ำค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ รายได้ในส่วนนี้อยู่ประมาณร้อยละ 10 ถึง 15 ของรายได้ค่าเช่า

5. รายได้ค่าบริการจากพื้นที่ส่วนกลาง

กล่าวคือ เงินที่ศูนย์การค้าเรียกเก็บจากผู้เช่า เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ ห้องน้ำ โถงทางเดิน ซึ่งรายได้ส่วนนี้จะอยู่ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ ของอัตราค่าเช่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ส่วนกลางที่ศูนย์การค้านั้นมีไว้ให้บริการลูกค้า