ถามใจชาว Smart SME ไม่มีใครอยากทำงานจนแก่เฒ่าไปตลอดชีวิตจริงไหม ?

ใคร ๆ ก็อยากมี Passive Income ลงทุนกองทุน เทรดหุ้น ซื้อทองเก็บเก็งกำไร หรือแม้แต่ลงทุน "ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม" ซึ่งก็เป็น Passive Income เป็นวิธีลงทุนอสังหาฯ รูปแบบหนึ่ง และสร้างกระแสเงินสด หารายได้จากค่าเช่าระยะยาวที่ได้รับความนิยมมาทุกยุคสมัย

อย่างที่แอดฯ บอกไป เพราะทุกคนต่างก็ต้องการมีเงินเข้ากระเป๋าในทุก ๆ เดือน โดยไม่ต้องทำงานประจำ แถมยังมีเวลาเอาไปบริหารหรือทำธุรกิจอย่างอื่นได้อีกต่อหนึ่งด้วย

ดังนั้น การปล่อยเช่าคอนโดฯ จึงเป็นวิธีและเครื่องมือหากินของนักลงทุน หรือแม้แต่ใครก็ตามที่อยากเป็น 'เสือนอนกิน'

อ๊ะ ๆ !!? สำหรับเพื่อน ๆ ท่านใดที่มองว่า ก็ฉันไม่มีคอนโดฯ และไม่ใช่นักลงทุนนี่.. และดูเหมือนว่า เรื่องการปล่อยเช่าคอนโดฯ นี้จะเป็นเรื่องไกลตัวล่ะก็..

อย่าเพิ่งด่วนตัดสินใจ ปิดหรือเลื่อนโพสต์หนีนะ ! ลองติดตามคอนเทนต์นี้ดูก่อน เพราะเชื่อว่า เพื่อน ๆ จะได้ประโยชน์สามารถนำไปประยุกต์ใช้กับการปล่อยเช่าบ้าน ที่พักขนาดเล็ก อะพาร์ตเมนต์ หรือการ Renovate ห้องพักห้องเดียวภายในบ้าน ก็สามารถทำให้เกิดรายได้ ลักษณะคล้าย Airbnb ตามสไตล์คุณได้เช่นกัน

ภาพรวมธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดฯ ในไทยช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

• ก่อนอื่นขอย้อนไปดูภาพรวมตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ ในประเทศไทย ช่วงโควิด-19 ที่ผ่านมากันก่อน ถือว่าซบเซาลงมาก ๆ เพราะคนทำงาน WFH รวมถึงการเรียนการสอนแบบ Online และข้อจำกัดในการรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศ

ทำให้ตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ามียอดจองเช่า/เข้าอยู่ ลดลง ส่งผลให้ Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น) เฉลี่ยในกรุงเทพฯ ลดลงจาก 3.9% ในช่วงก่อน COVID-19 ลงมาอยู่ที่ 3.2% ในปี พ.ศ. 2563-2565

• ตัดภาพมาในปัจจุบัน (พ.ศ.2566) โดยข้อมูลจากศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ระบุว่า ความต้องการเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2566-2667 ได้รับปัจจัยบวก จากกลุ่มผู้เช่าชาวไทย ทั้งคนทำงาน และ นิสิต-นักศึกษา ที่จะทยอยกลับมาทำงานในสำนักงาน และเรียนหนังสือในสถานศึกษา

• ขณะเดียวกัน เมื่อประเทศเปิดได้อย่างปกติ การรับนักท่องเที่ยวต่างชาติก็ทำได้มากขึ้น ส่งผลให้เกิดความต้องการเช่าคอนโดฯ จากกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น ตามไปด้วย

โดย สำหรับกลุ่มผู้เช่าชาวไทย คาดว่า การเปลี่ยนทำงานจาก WFH 100% เป็นการยืดหยุ่นจัดสรรเวลาให้พนักงานทยอยกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานมากขึ้น ประกอบกับ มหาวิทยาลัย สถานศึกษาต่าง ๆ กลับมาเรียน Onsite มากขึ้นก็ส่งผลให้คนทำงาน และนิสิต นักศึกษา กลับมามองหาที่พักอาศัย บริเวณใกล้กับสำนักงานหรือมหาวิทยาลัยกันมากขึ้นด้วย

อีกปัจจัย ที่ทำให้แนวโน้มการเช่าคอนโดฯ กลับมาเป็นบวกขึ้น คือ กลุ่มผู้เช่าชาวต่างชาติ ที่พาเหรดเข้ามาลงทุนในไทย ประกอบกับการเปิดรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นของไทย จาก 10.2 ล้านคนในปี พ.ศ.2565 ขึ้นมาเป็น 21.4-34.7 ล้านคนในปี พ.ศ.2566-67 จึงทำให้จำนวนชาวต่างชาติเพิ่มสูงขึ้น และส่งผลดีกับความต้องการเช่าคอนโดฯ ของผู้เช่าต่างชาติเพิ่มขึ้นด้วย

คอนโดฯ คือ ไลฟ์สไตล์ชีวิตคนกรุง

ถ้าลองเปรียบเทียบจำนวนที่อยู่อาศัย "สำหรับเช่า" ในกรุงเทพฯ นั้น จะสามารถแบ่งประเภทการเช่าที่พักอาศัยที่ได้รับความนิยม ตามลำดับ ได้แก่
- คอนโดฯ ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดถึง 95%
- บ้านเดี่ยว 3%
- ทาวน์เฮ้าส์ 2%

• โดยที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าส่วนใหญ่ มีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน

• ทั้งนี้ เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่า คอนโดฯ และ ทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่มีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน

• นอกจากนี้ ประเภท บ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่มีอัตราค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน มีสัดส่วนถึง 48% ซึ่งสูงเช่นกัน

สะท้อนให้เห็นว่า บ้านเดี่ยว ที่มีพื้นที่กว้างขวางและอยู่ในทำเลทอง ยังเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจ ในกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังซื้อสูงและมีแผนย้ายถิ่นฐานในอนาคต

5 โซนกรุงเทพฯ ปล่อยเช่าคอนโดฯ แพงสุด ราคาพุ่งติดจรวด ! ขุมทรัพย์ของผู้ปล่อยเช่าและนักลงทุน

อันดับ 1 โซนสุขุมวิท-ชิดลม-ทองหล่อ-เอกมัย

โซนแห่งขุมทรัพย์ของการลงทุนอสังหาฯ ที่ครองแชมป์มาตลอด ด้วยสิงอำนวยความสะดวกที่เพียบพร้อม อยู่ใจกลางย่านความเจริญ การคมนาคม Facilities ครบวงจร สำหรับคอนโดฯ และที่พักอาศัยให้เช่า โซนสุขุมวิท-ชิดลม-ทองหล่อ-เอกมัย โดยเฉลี่ย 1 ห้องนอน ปล่อยเช่า 18,000-35,000 บาทต่อเดือน

อันดับ 2 โซนสีลม-สาทร

โดยเฉลี่ย 1 ห้อง ปล่อยเช่า 17,000-28,000 บาทต่อเดือน “สีลม-สาทร” คือย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ ไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าถนนสุขุมวิท เพราะมองไปทางไหนก็เจอแต่อาคารสำนักงานจำนวนมาก ซึ่งการมีแหล่งงานที่มีคุณภาพ คือ ปัจจัยบวกสำหรับคอนโดฯ ส่งผลให้ทำเลนี้มีอัตราเช่าคอนโดฯ สูงเข้าป้ายเป็นอันดับ 2 นี่เอง

อันดับ 3 โซนพญาไท-อารีย์-สะพานควาย

โซนนี้ เฉลี่ย 1 ห้องคอนโด ปล่อยเช่า 16,000-25,000 บาทต่อเดือน จัดว่าเป็นโซนแหล่งงานของเมืองกรุงอีกแห่งหนึ่ง โดยถนนพหลโยธิน อย่างที่ทราบกันดีว่า เป็นแหล่งออฟฟิศ เป็นต้นทางการเชื่อมต่อรถไฟฟ้า ศูนย์รวมของการคมนาคม ก่อนถึงอนุสาวรีย์ชัยฯ จึงมีคอนโดฯ เกิดขึ้นใหม่จำนวนไม่น้อย ถือว่าเป็นดีมานด์ที่ที่มีคุณภาพพอสมควร

อันดับ 4 โซนพระราม3 - ยานนาวา

โดยเฉลี่ย 1 ห้องนอน ปล่อยเช่า 11,000-19,000 บาทต่อเดือน ทำเลนี้ คือ สวยมาก จะสังเกตว่า คอนโดฯ ใหญ่ ๆ หลายแห่งสร้างอยู่ติด หรืออยู่ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยาได้ อีกทั้งยังอยู่ใกล้ CBD (Central Business District) หมายความว่า ย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่างสีลม-สาทร จึงไม่แปลกหากใคร ๆ ต่างก็ชอบที่จะอยู่ในทำเลนี้

อันดับ 5 โซนรัชดา-ห้วยขวาง-ดินแดง

โดยเฉลี่ย ปล่อยเช่าคอนโดณ หรือที่พักอาศัย 13,000-18,000 บาทต่อเดือน โซนในใจของใครหลาย ๆ คน ที่ได้ชื่อว่าเป็น New CBD ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร ที่ตอนนี้ออฟฟิสเกรด A-B แข่งกันผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด ไหนจะศูนย์การค้าต่าง ๆ ที่ต่างทยอยกันเปิดตัวบนทำเลรัชดาภิเษก สร้างสีสันให้โซนนี้คึกคักทั้งกลางวันและกลางคืน

อีกทั้งยังเป็นโซนโปรดปรานของชาวจีน อย่าเพิ่งตกใจกันไป ชาวจีนในทำเลนี้เป็นนักธุรกิจจีนเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากมีสถานทูตจีนและ Bank of China ตรงนั้น หากจะหาคนเช่าชาวจีนที่มีคุณภาพ ก็คงหนีไม่พ้นทำเลรัชดาแห่งนี้

สำหรับคนที่อยากลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ หรือที่มีคอนโดฯ อยู่แล้ว และในที่นี้ สามารถประยุกต์นำไปเพิ่มมูลค่าในรูปแบบ บ้านพัก ห้องเช่า ของคุณที่เป็นห้องว่าง (ไม่มีคอนโดฯ มีแค่ห้องว่าง ก็ทำได้นะ) ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพื่อสร้างมูลค่าสำหรับให้คนมาเช่า ได้ด้วยเช่นกัน โดยวิธีเริ่มต้นปล่อยเช่าให้ได้ราคา มีคนสนใจจองเช่าเข้าพัก สามารถเริ่มต้นทำได้ดังนี้ คุณก็ทำได้ !

1. แต่งห้องให้สวย : โดยเริ่มแรก หากเพื่อน ๆ มีห้องว่าง หรือคอนโดที่พร้อมตั้งใจจะปล่อยให้คนอื่นเช่าอยู่ อันดับแรกคือ การทำความสะอาด และตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่ สวยงาม โดยยึดหลักตามฮวงจุ้ยเอาไว้ก่อน เช่น ห้องต้องโล่งโปร่ง สีห้อง ผนังห้องคุณอาจจะทาสีสว่างเป็นสีพื้น หรือตกแต่งด้วยวอลเปเปอร์สีพื้น ดูเรียบง่าย ดูสว่าง เฟอร์นนิเจอร์ถ้าจะมีให้ลูกค้าก็ควรมีที่จำเป็นเท่านั้น เพื่อให้ผู้เช่าเข้าอยู่แล้วรู้สึกว่า มี facilities ที่พร้อมใช้ที่จำเป็น ดูไม่รก ไม่เยอะเกิน

2. ทำการตลาดให้ปัง ! เข้าถึงกลุ่มลูกค้า : ในที่นี้คือ วิธีการประชาสัมพันธ์ โปรโมทห้องว่างหรือคอนโดฯ ของคุณให้ทราบถึงผู้ที่ต้องการหาห้องเช่า หรือคอนโดปล่อยเช่า ทั้งการสื่อสารออฟไลน์ เช่น ติดป้ายประกาศ, ฝากบอกต่อเพื่อนบ้าน ฯลฯ และวิธีออนไลน์ ได้แก่ เฟซบุ๊ก ยิงแอด TikTok , instagram ฯลฯ เพื่อให้คนเห็นโปรโมทของคุณ โดยควรลงรายละเอียดให้ครบถ้วนด้วยนะ เช่น รูปภาพห้องทุกซอกทุกมุม , วิธีการเดินทาง , ราคา, สิ่งอำนวยความสะดวก , กฎระเบียบต่าง ๆ ฯลฯ เพื่อคัดกรองผู้เช่าที่สนใจจริง ๆ คุณจะได้ไม่ต้องเสียเวลาพูดคุยโดยไม่จำเป็น

3. ราคาอย่าแรงเกิน ! : เพื่อน ๆ เจ้าของห้องหรือคอนโดปล่อยเช่า ควรตั้งราคาที่ไม่สูงเวอร์เกินไป โดยหาข้อมูลศึกษาเปรียบเทียบกับคอนโดฯ ห้องเช่าใกล้เคียงกับ Rate ในพื้นที่นั้น ๆ เพื่อจะได้ keep ผู้ที่สนใจจริง ๆ เพิ่มโอกาสได้มากยิ่งขึ้น

4. ตกลงทำเอกสารสัญญาให้เคลียร์ : ข้อนี้จริง ๆ สำคัญที่สุด เพราะผู้ให้เเช่า และผู้เช่า มีปัญหาไม่ลงรอยกันบ่อยครั้งมาก หลังจากอยู่ไป ๆ แล้วเจอปัญหาต่าง ๆ โดยที่ไม่ทันได้คิด หรือไม่มีการตกลง หรือระบุในเอกสารสัญญามาก่อน เช่น ห้ามตอกตะปู ห้ามต่อเติมผนังห้อง ก่อนได้รับอนุญาต, ห้ามเอาสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยงนะ ! , อย่างส่งเสียงดังเกินเวลากี่ทุ่ม ฯลฯ ดังนั้นผู้ปล่อยเช่า ควรระบุไว้ในสัญญาให้ละเอียด เพื่อป้องกัน ครอบคลุมเหตุการณ์ต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ จะได้ไม่ผิดใจ ไม่บาดหมาง ไม่มีปัญหาในภายหลัง

5. ความสัมพันธ์ต้องไม่ห่างเหิน : ผู้ปล่อยเช่า และผู้เช่า หากไปมากกว่าสถานะดังกล่าวก็ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เช่น ถามไถ่สารทุกข์สุขดิบ หรือมีอะไรให้ช่วยเหลือ หรือต่างฝ่ายต่างติดต่อสอบถาม ขอคำปรึกษาได้ตลอด ไม่เข้าถึงยากเกินไปจนห่างหายกันไปเลย หรือไม่จู้จี้อีกฝ่ายเกินไป เพราะทุกคนย่อมต้องการความเป็นส่วนตัว

การปล่อยเช่าคอนโดฯ หรือห้องว่างให้เช่า ถือเป็นการลงทุนอสังหาฯ ที่ไม่มีวันขาดทุน จึงเป็นที่นิยมของผู้ที่มีกำลังที่จะลงทุนอสังหาฯ ในระดับหนึ่ง แต่แอดฯ กลับมองว่า ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ รูปแบบใด ๆ ก็ตาม เช่น ห้องเช่าเล็ก ๆ , บ้านพักเล็ก ๆ ก็สามารถ Renovate และโปรโมทให้เช่าเพื่อเพิ่มมูลค่าได้ เพราะเดี๋ยวนี้อยู่ที่การตลาด เทคนิคการเข้าถึงลูกค้าหรือผู้สนใจของใครของมัน

แต่ที่สำคัญ คือ เรื่องดำเนินการทำเอกสารสัญญาของทั้งผู้ปล่อยให้เช่า และผู้ที่ต้องการเช่า รวมไปถึงเรื่องของกฎหมายและสิทธิ์ต่าง ๆ ของการปล่อยเช่าคอนโด/เช่าบ้าน ที่ต้องให้ความสำคัญ ละเอียดรอบคอบที่สุด

ซึ่งเพื่อน ๆ สามารถศึกษาหาข้อมูลเพิ่มเติมหรือสอบถามขอคำปรึกษาจากผู้รู้ได้ เช่น นิติโครงการหมู่บ้าน นิติโครงการคอนโดฯ เป็นต้น เพื่อสุดท้ายแล้ว ผู้ปล่อยให้เช่า ได้ค่าเช่าตอบแทนก็มีความสุข ผู้เช่าอยู่ได้ที่พักที่พึงพอใจ สะดวกสบาย ปลอดภัย ราคาไม่แพง ก็มีความสุขเช่นกัน